Erreur professionnelle du notaire : engager sa responsabilite civile

Incoherences dans les actes notaries : un signal d'alerte

Parfois, en lisant un dossier contenant des actes authentiques, il peut apparaitre des elements incoherents. Quelque chose ne colle pas ; d'instinct, on peut le ressentir ! En creusant davantage, en consultant d'autres documents et en posant des questions, il devient parfois evident que des erreurs ont ete commises, souvent deliberement. Le notaire, ce professionnel du droit, peut faire preuve de creativite dans certains cas, ce qui peut causer des prejudices pour ses clients.

Certains clients decouvrent des erreurs des mois, voire des annees apres la signature des actes. Des faits nouveaux peuvent faire resurgir du passe des erreurs : phrases incorrectes, signatures douteuses, ou des procurations permettant a un clerc de notaire de signer a la place du client a son insu. Cette procuration abusive peut aboutir a la signature d'un acte lesionnaire, au detriment du client.

Que faire en cas de faute du notaire ?

La possibilite d'engager la responsabilite d'un notaire repose sur l'article 1240 du Code civil (anciennement l'article 1382), qui permet au client lese de poursuivre le notaire fautif. Selon cet article : "Tout fait quelconque de l'homme qui cause a autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrive a le reparer."

La responsabilite delictuelle du notaire

La responsabilite du notaire, sous l'angle du droit civil, est generalement delictuelle. En tant qu'officier public, le notaire est responsable des prejudices qui resultent de defaillances dans l'exercice de ses fonctions, notamment lors de l'authentification d'un acte.

La Cour de cassation precise que les obligations du notaire, lorsqu'elles visent uniquement a assurer l'efficacite d'un acte instrumente par lui, relevent de sa responsabilite delictuelle. Cependant, la plupart des poursuites reposent sur des manquements au devoir de conseil.

Le devoir de conseil du notaire : un engagement absolu

Le notaire est tenu d'assurer la validite et l'efficacite de l'acte qu'il instrumente. La simple preuve d'une faute ne suffit pas : le client victime doit egalement demontrer un prejudice reparable et un lien causal avec le manquement du notaire.

Par exemple, l'omission d'un bien dans un acte de partage peut necessiter une attestation rectificative. Plus grave, une evaluation volontairement erronee peut permettre a un autre copartageant de recevoir plus que sa part en obtenant une compensation financiere ou un bien sous-evalue.

Exemples de fautes notariales

Il existe des situations specifiques dans lesquelles la faute d'un notaire peut etre engagee, notamment :

• La vente d'un immeuble en viager sans alea : Dans certains cas, acheteur et vendeur savent que le vendeur va deceder rapidement, ce qui annule l'alea du viager. Cette vente peut etre annulee, et le notaire peut etre assigne pour responsabilite.
• La prescription de l'action en responsabilite : Selon l'article 2224 du Code civil, une prescription quinquennale s'applique aux actions personnelles. Pour les actions engagees apres l'entree en vigueur de la loi du 17 juin 2008 en raison d'un dommage anterieur, la prescription totale ne peut depasser 10 ans a partir de la manifestation du dommage (Cass. 1re civ., 3 nov. 2021). Le point de depart est fixe au jour ou le titulaire d'un droit connait ou aurait du connaitre les faits lui permettant d'agir, bien que cette appreciation reste parfois subjective.

La jurisprudence sur la responsabilite notariale

Le point de depart de l'action en responsabilite contre un notaire pour un acte de vente immobilier n'est pas la date de l'assignation delivree, mais la date de la decision constatant l'indivision du bien concerne. Ainsi, le prejudice subi par l'acquereur est etabli lors de cette decision definitive (Cass. 1re civ., 9 mars 2022, n 20-15.012).

La faute du notaire est appreciee de maniere in abstracto : elle est comparee a celle qu'aurait commise un officier public normalement prudent, diligent et competent.

Caractere absolu du devoir de conseil

Le notaire doit garantir la validite des actes qu'il authentifie et dispenser des conseils adaptes pour en eviter la nullite. Cette obligation est imperative et absolue, independamment de la competence du client. Depuis un arret du 25 janvier 1997, la jurisprudence a precise que la charge de la preuve du conseil incombe au notaire (Cass. 1re civ., 25 fevr. 1997, n 94-19.685).

Conclusion : le recours en cas de prejudice

Les clients peuvent obtenir reparation en cas de prejudice cause par une faute notariale, dans un delai de cinq ans a compter de la prise de connaissance des faits. Grace a la jurisprudence et aux regles strictes en matiere de devoir de conseil, il est possible d'agir contre un notaire pour obtenir une indemnisation.